Saiba TUDO que o Contrato de Compra e Venda precisa para ser válido

O que é o contrato de compra e venda? Contrato de compra e venda e promessa são a mesma coisa? Como fazer um contrato de compra e venda?

Você provavelmente trabalhou duro para vender seu imóvel, seu veículo, seu terreno ou os equipamentos que um dia já utilizou.

Você fez todo o trabalho de divulgação por meses até encontrar o comprador certo.

Você anunciou em sites de vendas especializados, colocou cartazes e até compartilhou as fotos do bem que quer vender entre seus amigos e desconhecidos nas redes sociais, tudo para seu produto ter o máximo de exposição possível.

Você se arriscou tanto, né?

Mas esse trabalho todo não significa muito se você finalizar todo o processo com a assinatura de um contrato todo errado e cheio de vícios jurídicos.

Todo o seu trabalho duro pode ser jogado fora se o contrato for inválido juridicamente.

É por isso que você precisa ter um contrato que te garanta juridicamente toda a validade do processo de compra e venda que está realizando com o comprador.

Veja como pode ter o contrato totalmente atualizado e feito pelos renomados advogados do Cartório Local.

Mas antes de começar, vamos ver sobre o que é este contrato de que estamos falando. 

1. O que é o Contrato de Compra e Venda?

O contrato de compra e venda nada mais é do que um compromisso redigido entre o vendedor e o comprador.

Neste contrato ficam registrados a intenção do primeiro de entregar a posse de um produto ou imóvel para o segundo, que vai dar em troca uma quantia correspondente ao valor do bem que deseja adquirir.

Você notou que esse instrumento é um documento muito importante, então é essencial que as obrigações do comprador e do vendedor fiquem bem claras.

Para que o documento tenha maior força jurídica, ele deve ser registrado em cartório, onde será reconhecida a firma do contrato.

Mas algumas pessoas confundem esse contrato com outro muito similar. Você com certeza já deve ter ouvido falar de Promessa de Compra e Venda, não é mesmo?

A Promessa de Compra e Venda é tratada no direito como um pré-contrato que garante ao comprador a posse do objeto que está sendo comercializada pelo vendedor.

A diferença é que o contrato garante a posse imediata, enquanto a promessa prevê um prazo até que o bem seja entregue ao comprador.

Outra grande diferença é que a Promessa de Compra e Venda normalmente apresenta a famosa cláusula de arrependimento.

Essa cláusula permite que as partes deixem de cumprir alguma obrigação estipulada sem sofrer penalidades com isso.

Diante dessas informações, vemos que redigir um contrato não é fácil. Na internet há vários modelos em word ou PDF grátis para imprimir, mas utilizá-los pode não ser uma boa ideia devido a sua falta de segurança jurídica.

2. O que é obrigatório neste contrato?

Há algumas cláusulas que são essenciais a sua presença em uma minuta de  contrato. A seguir veremos o que não pode faltar no Contrato de Compra e Venda.

Dados das partes

Uma informação básica que qualquer contrato deve ter é a identificação das partes.

Aqui, você informa se tratam-se de pessoas jurídicas ou físicas, nomes completos, além do número de seus documentos de identificação, como RG e CPF para pessoa física e CNPJ para pessoa jurídica.

Deve constar também as formas que possibilitem entrar em contato com as mesmas, indicando endereço com CEP, e-mail, telefones.

Caso seja pessoa física, é importante mencionar também seu estado civil no momento do negócio jurídico.

Quando as partes são casadas, dependendo do regime de bens, é necessário que o cônjuge assine o contrato para validar o negócio.

Não é surpresa pra você que uma das partes que realiza o negócio pode ser uma empresa.

Se esse for o caso, ela pode atuar tanto como vendedora, no caso de uma corretora de imóveis, por exemplo, ou ser a compradora, como uma empresa de calçados que compra um novo ponto comercial.

Quando isso ocorre, as informações que devem constar nessa parte do contrato são um pouco diferentes, conforme lista a seguir:

• Cadastro Nacional de Pessoa Jurídica (CNPJ)
• Endereço da Pessoa Jurídica
• Inscrição na Junta Comercial do Estado
• Dados dos sócios – como CPF – telefone, e-mail, entre outros. 

Dados do bem em negociação

Depois que você identificou as partes do contrato, é hora de identificar seu objeto. O que exatamente será contratado?

Detalhe-o exaustivamente, descreva o objeto procurando transmitir exatamente o que deseja vender, inclusive seus defeitos, pois a negociação honesta não abre portas para posteriores reclamações judiciais.

Resumidamente, o objeto contratado deve ser lícito (dentro da lei), possível (ele pode ser materializado), determinado ou determinável (especificado).

Vale a pena vistoriar antes o bem e anexar o Laudo de Vistoria no contrato para que o comprador tenha acesso a avaliação de um terceiro imparcial.

Valor a ser pago

Agora que você já identificou as partes do contrato e o produto que vai vender, você precisa descrever os valores, as datas e formas de pagamento.

Essa é, talvez, a cláusula mais importante do contrato, pois você só vende um produto por uma contrapartida em dinheiro, não é mesmo?

Por isso nesta cláusula será determinado o preço total da transação. Quando se tratar de um veículo, envolve o valor nominal do produto e seguros.

Essa parte do contrato também deve especificar os prazos para quitação do valor do bem pelo comprador e o modo de pagamento: dinheiro, cartão de crédito, boleto ou transferência eletrônica (o famoso débito em conta).

Momento da posse

Pelo que você viu até agora, redigir um contrato é realmente muito cansativo por seus numerosos detalhes, mas espere porque ainda não acabou, vou te explicar o que é o momento da posse.

Essa cláusula é a mais esperada pelo comprador de um imóvel, pois é nela que será descrita o momento em que o comprador tomará a posse do imóvel: será após o pagamento do sinal? Após a quitação total do pagamento?

O momento da posse também pode ocorrer após assinatura do contrato, em data específica estipulada pelas partes ou após a quitação do imóvel.

O importante é que as partes estabeleçam em acordo por escrito no contrato.

3. Como fazer um Contrato de Compra e Venda de Veículo?

Você já comprou um veículo e sabe que é um bem de alto valor, portanto, na hora de vender seu automóvel ou moto, sabe da importância da elaboração de um contrato para formalizar o procedimento de transferência.

Já vimos o que um contrato geral precisa ter, no entanto, como estamos falando de um veículo, como o carro, você há de concordar comigo que o que vai ser diferente aqui é a descrição do bem, não é mesmo?

Veja nosso artigo sobre Contrato de Compra e Venda de Veículo e entenda mais sobre esse negócio jurídico.

Muitas pessoas se sentem inseguras para redigir um contrato e buscam o auxílio de um advogado. O que pode te surpreender, é o valor que os escritórios de advocacia cobram para escrever esse documento.

4. Como fazer um Contrato de Compra e Venda de Terreno?

Se você leu esse artigo até aqui pode estar pensando: se um veículo é um bem de alto valor, imagina um terreno?

Normalmente, quem vende um terreno rural ou urbano está precisando de dinheiro e o tamanho da negociação requer um contrato que seja juridicamente correto e corresponda ao valor do imóvel.

Listamos acima as cláusulas principais dos contratos como: dados das partes, dados do objeto, valor a ser pago, momento da posse. No entanto, o que diferencia um contrato do outro é o objeto em questão, que nesse caso será o terreno.

Se quiser saber mais sobre esse contrato e o que deve ser posto na descrição do terreno, veja aqui nosso artigo sobre a Compra e Venda de Terreno.

5. Como fazer a Compra e Venda de Imóvel?

É bem possível que você esteja lendo até aqui e se pergunte: mas o terreno não é um imóvel? Qual seria a diferença de um contrato de compra e venda de terreno e um contrato de compra e venda de imóvel?

O terreno é um imóvel sem benfeitoria, não existe construção em cima dele, enquanto um imóvel é uma categoria que inclui, além do terreno, casas, apartamentos, edifícios comerciais, entre outros.

Já vimos o que um contrato geral precisa ter, mas caso queira saber o que diferencia o contrato geral do de compra e venda de imóvel clique aqui.

6. Como fazer a Compra e Venda de Equipamentos?

Quando você ganha a vida como empresário, é comum que você precise vender uma grande quantidade de equipamentos, muitas vezes que são de grande valor econômico. 

Nessas horas, apesar de não ser obrigatório, é bom pensar em usar um contrato para tornar a venda dos equipamentos mais segura.

Sendo assim, caso queira ver os detalhes de como é feito esse documento, veja nosso artigo sobre o Contrato de Compra e Venda de Equipamentos.

7. Quais os documentos necessários para realizar a compra e venda?

Em linhas gerais, os contratos expõem em detalhes os compromissos assumidos pelo vendedor e pelo comprador a respeito do bem que está sendo negociado. A seguir, vamos apresentar uma lista dos documentos que devem ser apresentados pelas partes para que a venda se efetue.

Quando o vendedor ou comprador for pessoa física:

• comprovante de residência;
• documento de identidade (RG ou carteira de habilitação);
• CPF;
• certidão de nascimento ou de casamento, se for o caso;
• se casado, deve apresentar também a documentação do cônjuge;
• protesto de títulos;
• certidão negativa de ações cíveis;

Quando o vendedor ou comprador for pessoa jurídica:

• protesto de títulos;
• certidões negativas de ações cíveis e de débitos estaduais e com o INSS;
• documento com a data da modificação mais recente do contrato;
• contrato social ou estatuto social da empresa.

8. Forma de pagamento: à vista ou parcelado?

O sucesso de um negócio está em definir como será a forma de pagamento. Assim, entender como funciona o pagamento à vista e parcelado é fundamental.

O pagamento a vista é a forma mais simples de pagar por qualquer negócio que você esteja fazendo.  Usualmente, quem faz o pagamento a vista sempre recebe desconto e o desconto é ainda maior quando o pagamento é feito em dinheiro.

Mas imagine que o negócio do qual estamos falando é a venda de um imóvel? 

Grande parte das pessoas opta por comprar imóveis por meio de um financiamento imobiliário, onde inicialmente é feita uma simulação para saber quanto a financeira pode liberar ao comprador como crédito e qual será o valor de cada parcela, já debitando a possível entrada que o comprador pagará..

Após virá a etapa de análise de crédito: nessa fase do processo será analisada a renda de quem vai comprar o imóvel e a situação do crédito na praça.

Há também aqueles que preferem parcelar o pagamento sem a inclusão da financeira. Nesses casos é extremamente importante que a forma de parcelamento esteja bem descrita no contrato, inclusive mencionando o valor das parcelas e data de vencimento.

É imprescindível também mencionar onde será feito o pagamento, se será entregue em mãos ao vendedor (falar em que local será essa entrega) ou através de depósito ou transferência bancária (não esquecer os dados da conta para depósito)

Você percebeu que escolher a forma de pagamento é muito importante para dar prosseguimento ao negócio, não é mesmo? 

Todavia, de nada adianta fazer bem feita essa etapa em um contrato que estiver cheio de erros jurídicos que podem te prejudicar no futuro.

Por isso, procure uma equipe de profissionais que realmente pode te ajudar a escrever um bom contrato, como um advogado ou cartório.

9. Como fazer um recibo de compra e venda?

Um recibo é um documento pelo qual uma pessoa declara que recebeu um valor de outra.

Recomenda-se que sempre que você negociar algo, faça um recibo e recolha a assinatura da pessoa que lhe entregou o dinheiro.

Você pode pensar: bom, eu posso usar os modelos pré-confeccionados que existem nas papelarias, mas na prática, fazer um recibo não é tão difícil assim.

Por isso, antes de fazer um Recibo de Compra e Venda  procure um profissional capacitado.

10. Quanto custa um Contrato de Compra e Venda no Cartório?

Agora que você já aprendeu como fazer o documento que comprova a compra e venda de um bem e sabe tudo o que ele deve conter, você pode estar se julgando incapaz de redigir esse instrumento.

Diante disto, uma boa opção é pagar alguém com maior conhecimento jurídico para redigi-lo para você.

O advogado é uma pessoa que possui total capacitação para fazê-lo corretamente.

Contudo, alguns advogados particulares e escritórios de advocacia cobram, no mínimo, R$110 para redigir um contrato simples, valor que pode aumentar conforme as dificuldades no processo de negociação.

Com isso, uma boa solução vem sendo os sites de cartórios online que, além de oferecem uma forma de preenchimento simples e segura,  efetuam esse tipo de serviço por um preço bem mais acessível.

11. E se houver Rescisão do Contrato?

Imagine que o comprador fez o negócio jurídico com você mas, alguns meses depois, perdeu o emprego e encontra dificuldades em pagar o parcelamento do imóvel.

É então que surge um dos momentos mais chatos da relação contratual, a quebra do contrato,ou seja, seu distrato, onde uma das partes deverá devolver todos os valores da negociação.

Quando o desfazimento do contrato for causado pelo vendedor/construtor, o Código do Consumidor afirma que as parcelas pagas devem ser imediatamente restituídas.

Em todo o caso, o contrato de compra e venda de imóvel costuma apresentar em sua cláusula de rescisão uma multa de 10% sobre o valor pago como penalidade.

Isso significa que o comprador que não honrar com o pagamento no prazo, deverá pagar uma multa de 10% calculada sobre o valor total do negócio, quando o atraso se der por mais de 3 meses e o comprador mesmo após uma notificação não regularizar o pagamento.

TUDO SOBRE O TEMA

Legislação: Código Civil Brasileiro (Lei nº 10.406/02)

Conceito: acordo entre duas ou mais partes cuja finalidade é adquirir, resguardar, transferir, modificar ou extinguir um negócio patrimonial.

O que não pode faltar:

• Dados das partes
• Dados do bem que está sendo negociado
• Valor do bem
• Condições de pagamento
• Momento da posse
• Transferência de propriedade do objeto: registro do contrato em cartório

Outros nomes para este documento

Contrato de compra e venda de bem imóvel

Contrato de compra e venda de propriedade imobiliária

Contrato de Compra de Imóvel

Contrato de Venda de Imóvel